南京河西CBD，一个周末的下午，某楼盘售楼处里，看房的人比前几周明显多了起来。 销售经理小张一边给客户介绍户型，一边习惯性地刷新着手机里的行业群。 群里正滚动着周边城市的最新动态：苏州的补贴细则落地了，杭州的“以旧换新”系统上线了，合肥的公积金政策又有了新说法。 他感觉到，一股从长三角核心城市涌来的暖流，正在悄然改变市场的温度。
这股暖流的源头，可以追溯到2025年3月31日。 那天，南京打响了长三角这一轮政策调整的“第一枪”，发布了被称为“房七条”的一揽子新政。 其中最引人注目的，是执行了近八年的住房限售政策被全面取消。 这意味着，新房拿到房产证后就能上市交易，二手房市场的流动性枷锁被彻底打开。
政策发布当天，市场的反应立竿见影。 链家平台数据显示，南京二手房新增挂牌量从前一天的720套激增至3051套，增幅超过322%。 大量被政策“冻结”的次新房源涌入市场。 一位地产从业者在社交媒体上写道：“二手挂牌开始增多，利好新房，建议早卖早换。 ”
南京的动作像一个信号。 随后，苏州、杭州、合肥等城市迅速跟进，一场区域性的政策协同悄然展开。 与以往单点突破不同，这次长三角核心城市的步调显示出罕见的默契。
苏州的政策工具箱更为丰富。 除了全面取消限购，还将首套房首付比例降至15%，二套房降至25%。 更实在的是“真金白银”的补贴。 苏州工业园区针对人才，推出了从大专7万元到博士25万元不等的房票补贴，直接用于抵扣购房首付。 截至2025年7月，园区已发放人才房票422张，补贴资金超过5400万元，带动住房消费合同总金额突破15亿元。
对于普通改善家庭，苏州工业园区还推出了“卖旧买新”契税补贴。 在2025年内卖掉旧房，再购买园区新房，根据买卖时间差，最高可以享受100%的契税补贴。 2025年5月至6月，苏州全市还实施了为期两个月的购房补贴，对购买新建商品住房的家庭，按合同金额的0.5%给予补贴。
杭州的调整则显得更为精细。 在取消限购的同时，中心城区仍保留了限售政策。 其发力点重点放在了畅通置换链条上，推出了力度可观的“以旧换新”补贴。 此外，杭州还将家电、家居“以旧换新”的补贴范围从8类扩大至12类，一级能效产品补贴售价的20%，每件最高2000元。 这些政策共同指向一个目标：降低居民换房、换生活的整体成本。
长三角为何在此时选择协同发力？ 数据揭示了背后的压力。 2025年1-4月，长三角多个城市新房成交量同比下滑超过30%。 土地市场同样冷清，南京、苏州等地前4个月的土地出让收入同比降幅超过了40%。 地方财政的“钱袋子”和房地产市场的“温度计”同时亮起了警示灯。
在中央“防风险、稳市场”的基调下，地方政府被赋予了更大的调控自主权。 长三角作为经济最活跃的区域之一，此次联动更像是一次压力测试下的集体应对。 江苏省房地产业协会一位负责人的话点明了关键：“更重要的是稳定预期。 长三角的联动调整，有助于打破市场观望情绪。 ”
在上海，2025年8月25日“沪七条”出台后的一周，市场数据出现了积极变化。 外环外市场活跃度提升最为明显。 外环外在售项目日均来访量比政策出台前提升了40%，日均签署定金合同量大幅增加。 政策实施一周，上海一手住房成交17.2万平方米，为近9周最高值；二手住房成交3949套，日均成交658套，比上月同期增加11%。
在南京，取消限售释放了大量房源。 短期内，市场确实感受到了“抛压”。 但从中长期看，限制性政策的退出被专家认为是让楼市回归城市真实供需关系的必要一步。 2025年全年，南京楼市呈现出鲜明的结构性特征：二手房成交约8.3万套，新房成交约2.5万套，二手房成交量是新房的3.4倍，市场已经步入了以存量房交易为主导的新阶段。
开发商发现，单纯依靠政策刺激就能清盘的时代过去了。 在南京，2025年全市有119个住宅楼盘上市，其中被称为“第四代住宅”的产品有36个，占上市房源套数的27%。 这些产品往往在户型设计、得房率、绿色科技等方面有显著提升。 产品力，而非地段红利，正在成为去化的关键。
购房者的心态也发生了微妙而深刻的变化。 在苏州工业园区，一位享受到25万元人才房票补贴的博士表示，补贴直接抵扣首付非常实在，这让她觉得“当前的房价靠谱”，最终决定从租房变为买房。 这代表了一部分刚需和刚改客户的心态：在实在的政策优惠和相对稳定的价格面前，居住需求开始理性释放。
但更多的改善型客户则陷入纠结。 他们想卖掉手中的旧房，置换更好的居住环境，但二手房市场的价格波动和巨大的挂牌量，让“卖旧”这一步变得艰难。 南京的二手房市场在2025年10月，成交均价为16917元/㎡，环比下降2.8%。 市场呈现出“刚需主导、中小户型受宠”的特征，总价200万元以内的房源占总成交量的75.3%。 大户型、高总价的改善型二手房，流通速度明显更慢。
政策制定者似乎也意识到了这一点。 南京在“房七条”中，专门安排了1亿元政府补助资金，用于支持“以旧换新”，按新购住房合同金额的1%给予补贴。 苏州、杭州等地也都有类似的置换支持政策。 目的很明确：润滑整个交易链条，让改善需求能够顺畅地“动起来”。
长三角的这场区域性政策调整，涟漪仍在扩散。 它不再试图将房地产市场拉回那个狂飙突进的年代，而是试图在成交量、价格、土地财政和居民负债之间，寻找一个新的、可持续的平衡点。 当房子逐渐褪去金融投机的外衣，回归到居住和改善生活的本质，市场的健康与稳定，比单纯的涨跌更值得关注。
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